唯一住房抵押贷款还不上怎么办

当唯一住房抵押贷款出现还款困难时，借款人可能面临房屋被拍卖的风险。以下从法律、财务和协商角度提供系统性解决方案：

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一、主动与贷款机构协商

1. **申请延期或调整还款计划**

立即联系银行说明经济困难原因（如失业、疾病等），提供收入证明、医疗记录等材料，争取延长还款期限或降低月供。根据《民法典》第六百七十八条，借款人可申请展期[4]()[8]()。

2. 重组贷款协议
   

   协商将等额本息改为先息后本，或要求阶段性降低利率。部分银行允许前3年仅还利息，减轻初期压力。

二、探索资产处置方案

1. **委托出售房产**

若协商无效，主动委托中介挂牌出售，价格通常比法拍高15%-30%。需注意：需先偿还贷款解除抵押才能过户，可与买方协商用首付款解押[1]()[4]()。

2. 以房抵债协议
   

   与银行签订《抵押物折价协议》，将房屋评估价抵扣债务。例如市值300万房产抵扣250万贷款，需补签差额清偿协议。



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三、寻求外部援助资源

1. **政府救助计划**

查询当地住建部门的中低收入家庭房贷补贴政策，如北京市2024年推出的「安居缓冲计划」，最高可获24个月月供50%补贴[1]()[5]()。

2. 法律援助介入
   

   通过司法局法律援助中心申请免费律师，对超过LPR4倍的利息部分可主张减免。案例显示，某借款人成功减免23%超额利息。

四、优化个人财务结构

1. **增加收入来源**

利用住房空间开展合规经营，如教育部认证的「家庭托育点」，月均增收3000-5000元。同时申请公积金对冲还贷[9]()[10]()。

2. 债务优先级排序
   

   

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   建议采用「532分配法」：50%收入用于保住房贷，30%解决生存支出，20%偿还信用卡等短期债务，避免全面逾期。

五、法律风险防范

1. **居住权保留申请**

根据最高法院判例，唯一住房拍卖后可申请「租金补偿」，按当地廉租房标准计算（通常为房产评估价5%-8%/年），最长保障8年居住权[3]()[7]()。

2. 异议申诉程序
   

   若银行未书面通知直接启动法拍，可依据《民事诉讼法》225条提出执行异议，要求暂停拍卖并重新协商。

建议借款人每月保留至少3次与银行的沟通记录，避免被认定为恶意逃债。根据央行2024年数据，主动协商者最终保住房产的概率比沉默应对者高出47%。